2016年房地产市场的下半场，一个奇怪的地王现象正在产生：一面是多数三四线城市头顶高库存的达摩克利斯之剑，土地市场乏人问津；一面是佛山、漳州、益阳、惠州、衢州等三四线城市成交多宗区域单价、总价“地王”。

“和一二线城市地王设置总价门槛不同，三四线城市地王定义指标更多是参考溢价率及与周边毛坯房的价格对比而定，因此风险并不像市场想象的那么高。”新城控股副总裁欧阳捷说，“主要风险存在于总价比较高的三四线城市地王，一方面难以在三四线城市寻找高端客户买单，另一方面企业面临现金流断裂风险。而单价不高，‘面粉没有贵过面包的’，只是溢价率很高的三四线城市地王，风险并不大。”

在欧阳捷看来，三四线城市产生地王主要还在于资本“大水漫灌”的溢出效应。宽松的融资环境，让房企有了比较充裕的资金链。手里钱太多成本太低，又无处可去。“就像浇花，水在一二线城市灌溉满了开始向临近一线城市的三四线城市蔓延。”

除了受益于大城市挤出效应的三四线城市，漳州、衢州、益阳等由于受地理位置等因素影响导致供求关系改善的三四线城市也成为地王诞生地。

热钱挤出效应下的地王

三四线城市的地王诞生指标不同于一二线城市的地王。被称为地王参考指标是溢价率超过100%，或地价与周边毛坯房价格差不多，甚至比得上精装修价格的，均被称为“地王”。

“同时达到两个指标的无疑是地王，实际上只达到溢价率指标的往往也被称为三四线城市地王，从这个角度上三四线城市到底诞生了多少地王不好用数字衡量，但可以确定的是三四线城市地王基本分为两大类：热点一二线城市周边的三四线城市，以及非一线城市周边但供需明显改善的三四线城市。”欧阳捷说。

随着一二线热点城市房价的急速攀升，更多热钱和资本开始向非热点和三四线城市蔓延。最典型的是限购的一线城市的周边三四线城市，如广东的佛山、东莞，深圳周边的惠州、珠海，上海周边的嘉善、昆山，北京周边的燕郊等。这些地区的楼市基本呈现活跃态势，尤其是一些中大户型物业成交可观，频频爆出区域单价、总价地王。

“此类城市后续潜在的人口导入规模大，所以出现地王是非常有必要的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类地方地王出现的根本原因是市场被看好，而拿地成本要低于大城市拿地的成本。另外一个很重要的原因是，城市区位优势改善，尤其是高铁出行等不断受认可，这也会提高此类城市的投资价值。

“这些城市去库存效果比较明显，部分区域甚至已经没有新房可售。另外类似上海等城市政策收紧后，这会使得此类小城市面临一个利好，即部分需求开始流入到此类小城市中。”严跃进表示。

值得一提的是，除了这些热点城市周边的三四线城市地王，还有一些不靠近一二线城市的三四线城市也出现了地王诞生机会。

“三四线城市地王产生的另一个因素是供求关系发生变化。过去一些城市出让的土地和项目过多，政府去库存的思路即是停止土地供应，但实际上完全停掉也不现实，地方政府的做法往往是拿出少量的优质土地出让，此时地方可能由于去库存政策，供需关系相对也平衡，土地出让金可能就被带起来了，这样出现地王的概率也是比较大的。”欧阳捷表示。

地王风险应区分对待

此外，还有一些三四线城市产生的地王在市场预期之外。

以女排训练基地漳州为例，6月份，历经300多个回合的争夺，漳州角美2016年首场土地拍卖落槌，诞生了角美史上最高单价地王，楼面地价达到12042万元/平方米，溢价率301.3%。这将是角美首个强制精装的项目，预计面市房价或超过2万元/平方米。

漳州远离一二线城市，从市场供求关系看，每年新开工面积平均在500多万平方米，销售面积为300多万平方米。值得关注的是，中国房地产报记者查询漳州当地的投资数据发现，今年上半年漳州投资超过400亿元，而去年全年投资只有300多亿元。投资过热，自然会导致市场短缺，这可能才是漳州产生地王的根本原因。

“核心还是热钱过多，而三四线城市的地块总价不贵，产生地王的概率比较高。”欧阳捷介绍，类似的城市还有江西玉林，湖北宜春、湖南益阳等地。

而对于这些三四线城市地王有可能遭遇的潜在风险，欧阳捷认为不能一概而论。“地王总价如果控制在一定范围内，风险还是可控的。所谓的风险主要看单价和总价，以及对企业现金流的影响。如果溢价率高但单价不高，起码面粉没有超过面包的三四线城市地王，没有太大风险。”

而“面粉超过面包”、总价过高的地王的潜在风险则比较大，“一方面三四线城市客户结构中高端客户比较少，另一方面成交总价高，对企业现金流要求也比较高。”欧阳捷表示，三四线城市中小房企在对客户理解、产品设计规划、营销能力及服务能力上都比较弱，这些弱项在操作地王项目上会比较明显。

而在一些城市，楼价与地价成正比或许只是理论上成立。地价是房价构成的主要成分之一，地价越高，房企开发的成本就越高，楼价也会水涨船高。按照现在通行的算法，地价大概是房价成本的5成左右。以三四线城市“地王专业户”佛山为例，在佛山地价“过万”的区域，楼价可能“破2万”。

但事实上，真正影响房价走向的是供求关系。雅居乐曾在佛山亚艺板块以7000多元/平方米的楼面地价拿下当时的禅城地王，但两年后，该项目入市最低价仅卖8000多元/平方米，显然是“亏本”甩卖。

对三四线城市地王而言，这无疑是个警示。